Immobilien Palma de Mallorca Kaufen

Guide für den Kauf einer Immobilie in Palma de Mallorca

Hier ist der ultimative Guide für den Kauf einer Immobilie in Palma de Mallorca - unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, eine luxuriöse Villa oder ein Penthouse mit Aufdachterrasse handelt. Wir haben unsere Palma-Manager Ninos Younan und Kalle Wallroth - darum gebeten ihre besten Tipps und Tricks gepaart mit Fakten und Empfehlungen zu geben.

 

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WICHTIG: BEIM KAUF VON IMMOBILIEN AUF MALLORCA UND AN GEMEINSAME PITFALLS ZU DENKEN

Der Kauf eines Eigenheims auf Mallorca muss nicht so kompliziert sein - solange Sie sich einiger wichtiger Dinge bewusst sind. Bereits nach einem ersten Treffen fühlen sich unseren Kunden bewusster, was für einen Kauf erforderlich ist. Wir sind den ganzen Weg bei unseren Kunden - von den ersten Besichtigungen bis hin zur Schlüsselübergabe Ihres neuen Traumhaus. Wir haben langjährige Erfahrung auf dem Immobilienmarkt und arbeiten mit Experten aus den Bereichen Finanzen, Recht, Architektur, Bau und Instandhaltung zusammen.

Wenn Sie jetzt schon Fragen haben, können Sie uns unter +34 871 027 049 oder palma@fantasticfrank.com erreichen.

 



 

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3 SCHNELLE TIPPS BEIM KAUF EINES HAUSES ODER EINER WOHNUNG AUF MALLORCA

  1. Auf Mallorca gibt es mehr Makler als Objekte zum Verkauf. Halten Sie sich an einen Makler, dem Sie vertrauen - dann erhalten Sie die beste Hilfe. Schauen Sie sich mehrere Immobilien an und seien Sie offen für Vorschläge des lokalen Maklers.
  2. Kümmern Sie sich um Ihre Finanzierung, bevor Sie mit der Suche beginnen, damit Sie schnell zuschlagen können, wenn Sie die richtige Immobilie entdeckt haben.
  3. Wenn es sich richtig anfühlt, zögern Sie nicht, denn solch eine Chance wird selten zurückkommen. Holen Sie sich auch Hilfe von einem Anwalt für eine juristische Absicherung.

 

 

5 PITFALLS BEIM KAUF EINES HAUSES ODER EINER WOHNUNG IN MALLORCA

  1. Illegale Veränderungen
    Illegale Erweiterungen und Umbauten von Häusern und Wohnungen können große Probleme verursachen. Die Geldstrafen für zukünftige Eigentümer können hoch sein und Teile des Grundstücks müssen möglicherweise abgerissen werden, bevor weitere Renovierungsarbeiten durchgeführt werden können. Ihr Makler wird Ihnen dabei helfen.
  2. Falsche Informationen in der Anzeige
    Es ist nicht immer sicher, dass die beworbenen Informationen der Realität entsprechen. Sehr häufig sind Unstimmigkeiten bzgl. Der Gesamtfläche und zum Beispiel ob die Terrasse mit einberechnet wurde oder nicht. Ein Auszug aus relevanten Aufzeichnungen ist ein Muss, um die Fakten zu kennen. Auch hier können Sie Ihren Makler um Rat fragen.
  3. Eine Wohnsitzbescheinigung muss vorgelegt werden
    Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen auf dem Grundstück vorhanden sind. Beispiel: Ohne eine Wohnsitzbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) können Sie beispielsweise Strom, Gas und Wasser nicht anschließen.
  4. Baugenehmigung
    Nur weil der Nachbar eine Terrasse oder einen Pool gebaut hat, dürfen Sie dies möglicherweise nicht tun. Untersuchen Sie, was speziell für die Immobilie getan werden kann, an der Sie interessiert sind.
  5. Keine Vereinbarung ohne Anwalt!
    Unterzeichnen Sie keinen Vertrag und zahlen Sie keine Anzahlung ohne einen Anwalt. Das Risiko besteht darin, dass Sie in einen Deal abschliessen werden, den Sie später eventuell bereuen werden.

 

 

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WIE KAUFE ICH EINE IMMOBILIE AUF MALLORCA?

1. VORBEREITUNGEN

Wo auf der Insel soll ich suchen?
Mallorca ist eine abwechslungsreiche und relativ grosse Insel und hat somit viel zu bieten mit einer fantastischen Vielfalt in den verschiedenen Gebieten und Dörfern. Finden Sie Ihre Lieblingsgegend, indem Sie viel herumfahren und Landschaften, Orte und Plätze entdecken. Jeder, der bei Fantastic Frank Palma arbeitet, lebt seit vielen Jahren auf der Insel und wir freuen uns, unsere mit Ihnen unsere verborgenen Schätze und Favoriten zu teilen.

Wie finanziere ich meinen Kauf einer Immobilie auf Mallorca am besten?
Wir empfehlen Ihnen immer, die Möglichkeit eines Darlehens in Ihrem Heimatland zu prüfen. Es ist oft das einfachste und bietet die besten Bedingungen. Dann sind Sie auch bereit, schnell zu reagieren, wenn das Traumhaus auftaucht. Kredite können auch bei einer spanischen Bank aufgenommen werden. Wir können Ihnen bei Bankkontakten helfen, mit denen wir zusammenarbeiten.

 


 

2. DER KAUFPROZESS

Was ist ein Optionsvertrag/ Reservierungsvertrag und wann wird er abgeschlossen?
Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden haben, wird Ihr Makler die besten Bedingungen für den Kauf aushandeln. Danach wird ein Optionsvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung von 10% geleistet. Da dieselbe Immobilie häufig von mehreren Maklern zum Verkauf angeboten wird, dient der Optionsvertrag zur Reservierung der Immobilie und gibt Ihnen Zeit für die rechtlichen und finanziellen Aspekte, die erledigt werden müssen.

Zusätzlich zum Preis und dem, was enthalten ist (z. B. Möbel), regelt der Vertrag das Eintrittsdatum, das normalerweise 4-6 Wochen entfernt ist. Offensichtlich besteht die Möglichkeit, den Kauf nicht fortzusetzen, und dann verliert der Käufer seine bezahlte Anzahlung. Wenn der Verkäufer dasselbe tut, wird die Anzahlung zuzüglich einer Strafgebühr zurückgezahlt, die normalerweise dem gleichen Betrag wie die Anzahlung entspricht.

Als Käufer beauftragen Sie normalerweise einen Anwalt, der bei den rechtlichen Teilen hilft, und schreiben auch den Optionsvertrag, den beide Parteien unterzeichnen. Für die Unterzeichnung des Optionsvertrags muss der Käufer nichts Besonderes vorbereiten, aber vor dem Fertigstellungstermin müssen Sie Ihre Identifikationsnummer, Ihre Finanzierung und eine Kontonummer bei einer spanischen Bank haben.

 

Verantwortung des Käufers zu überprüfen (Caveat Emptor)
Immobilien in Spanien werden im bestehenden Zustand verkauft und es ist die Aufgabe des Käufers, dafür zu sorgen, dass es nach dem Einzug keine Überraschungen gibt. Der Anwalt prüft unter anderem die rechtlichen Aspekte, ob die Immobilie verpfändet ist, was im Immobilienregister eingetragen ist und wie die Eigentumsbedingungen aussehen. Wenn es um Häuser oder größere Immobilien handelt, nimmt der Käufer manchmal auch die Hilfe eines technischen Architekten in Anspruch, um den Zustand zu überprüfen und festzustellen, ob illegale Erweiterungen oder Änderungen vorgenommen wurden.

 

Wie bekomme ich eine Identifikationsnummer?
Um ein Haus in Spanien zu besitzen, benötigen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer, eine sogenannte NIE-Nummer. Nur dann können Sie ein Bankkonto eröffnen und den Kaufbrief unterschreiben. Sie können die NIE-Nummer bei der spanischen Polizei oder über die spanische Botschaft in Ihrem Heimatland beantragen. Der Beantragung der Identifikationsnummer wird in der Regel durch einen Anwalt begleitet.

 

Benötige ich wirklich einen Anwalt?
Nein, ein Anwalt ist kein Muss, aber jedes Geschäft ist einzigartig und anwaltliche Unterstützung ist eine hervorragende Garantie dafür, dass die rechtlichen Aspekte gut berücksichtigt werden. Es ist der Anwalt des Käufers, der den Optionsvertrag schreibt, den Identifikationsnummer-Antrag bearbeitet, die Zahlung der Anzahlung bearbeitet, über Steuern informiert, sicherstellt, dass alle obligatorischen Dokumente vorhanden sind, der Bank Unterlagen für die Zahlungen zur Verfügung stellt und dem Notar beiliegt und übersetzt Dokumente bei Bedarf.

Vor dem Optionsvertrag fordert der Anwalt Auszüge aus dem Grundbuch an, damit die Realität mit den Angaben im Register verglichen werden kann. Einige Abweichungen in Quadratmetern sind häufig und wenn es illegale Erweiterungen oder Änderungen gibt, wird dies entdeckt. Der Anwalt untersucht auch, ob die Immobilie verpfändet ist und welche Eigentumsbedingungen gelten. Der Anwalt stellt außerdem sicher, dass keine offenen Fälle und Berichte vorliegen, die das Eigentum belasten, dessen Übernahme Sie riskieren können.

Der Anwalt ist während des gesamten Prozesses involviert und stellt sicher, dass der Kauf ordnungsgemäß verläuft und die Immobilie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Ihnen gehört. Fragen Sie uns und wir empfehlen Ihnen gerne einen guten Anwalt.

 

Was passiert am Fertigstellungstermin?
Am Tag des Abschlusses wird der Kaufvertrag mit einem Notar abgeschlossen. Am Vortag wird zusammen mit dem Verkäufer eine Besichtigung der Immobilie durchgeführt, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist wie es vereinbart wurde. Beim Notar wird ein Kaufvertrag unterschrieben, die Restzahlung erfolgt und die Schlüssel werden übergeben.

Der Notar registriert den Kauf im Grundbuch und nach etwa drei Monaten erhalten die Käufer die Urkunde, in der sie als neue Eigentümer der Immobilie eingetragen sind. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich von einer Vollmacht vertreten lassen.

 

Notar
Notar Publicus ist ein offiziell ernannter Anwalt, der die Aufgabe hat, die Identität der Parteien, die Schulden des Eigenheims und die korrekte Zahlung nach spanischem Recht zu überprüfen. Notar Publicus erstellt auch das Kaufschreiben, das die Grundlage für Ihre Anwendung der Kaufurkunde bildet. Der Notar überprüft niemals den Zustand des Hauses oder illegale Änderungen oder Erweiterungen.

 


 

3. GEBÜHREN UND STEUERN

Welche Steuern und Gebühren sollte ich beim Kauf berücksichtigen?
Ihr Anwalt kann die genauen Kaufnebenkosten berechnen, es fallen ca. 10-13% des Kaufpreises für Nebenkosten (geltende Steuern und Gebühren) an.

Außerdem fallen Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf an. Für gebrauchte Immobilien, die verkauft werden, d.h. kein Neubau, beträgt die Mehrwertsteuer 8-10%. Die Mehrwertsteuer wird staffelweise berechnet. 8% bis 400.000 €, 9% für Werte zwischen 400.000 € und 600.000 € und 10% für Teile über 600.000 €. Für neu gebaute Immobilien beträgt die Mehrwertsteuer 10%. Die Mehrwertsteuer für Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Garagenparkplätze beträgt bis zu 21%.

Notargebühren. Der Notar berechnet sowohl eine feste als auch eine variable Gebühr, basierend auf der Bewertung der Immobilie. Wenn der Notar das Kaufschreiben zur Registrierung an das örtliche Grundbuch sendet, wird eine Stempelsteuer erhoben. Erwarten Sie etwa 1% des Preises für Notarkosten und Stempelsteuer an das Grundbuch.

Die Anwaltskosten sind ca. 1% des Kaufpreises.

Vermögenssteuer: Auf Mallorca liegt die Vermögenssteuer zwischen 0,28% und 3,45% des Vermögenswerts. Für alle gilt eine steuerfreie Zulage in Höhe von 700.000 €, und spanische Einwohner erhalten bis zu 300.000 € zusätzlich für ihre Hauptwohnung. Für ansässige Ehepaare, die gemeinsam Eigentum besitzen, könnte dies eine Gesamtzulage von 2 Mio. EUR bedeuten. Wir empfehlen Ihnen, sich in dieser Angelegenheit von Fachleuten beraten zu lassen.

 

Welche jährlichen Steuern und Gebühren sollte ich erwarten?
Die Grundsteuer IBI variiert je nach Gebiet zwischen 0,4% und 1,1% und wird anhand des Schätzwerts berechnet. Für Wohnungen ist es üblich mit einem jährlichen IBI von 200-300 Euro und für Häuser 1000 Euro und mehr.

Die Steuer für die Abfallentsorgung beträgt je nach Gemeinde ca. 200 Euro pro Jahr.

RDie laufenden Kosten sind Strom-, Gas-, Wasser-, Internet- und Gemeinschaftsgebühren. In der Regel erhalten wir vom aktuellen Eigentümer Informationen zu den Kosten für die jeweilige Immobilie. Für eine Wohnung betragen die Nebenkosten ca. 300-400 € pro Monat.

Immobilieneigentümer in Spanien müssen ihre Beteiligungen anmelden. Für diejenigen, die nicht in Spanien ansässig sind, ist ein Steuervertreter gesetzlich vorgeschrieben. Wir können mehrere Steuervertreter empfehlen, die Steuererklärungen und die Zahlung von Grundsteuern bearbeiten und in einfacheren rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten behilflich sind.

 

Wenn Sie jetzt Fragen haben, können Sie uns unter +34 871 027 049 oder palma@fantasticfrank.com kontaktieren.

Schauen Sie sich auch an, was wir derzeit auf Mallorca zum Verkauf anbieten.

 

 

Diese Informationen sollten als Leitfaden angesehen werden. In rechtlichen Angelegenheiten empfehlen wir immer, sich von einem Anwalt helfen zu lassen.

 

 

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